איך חישבנו

חשוב לנו שתוכלו להבין את הנתונים ולבדוק אותם. החישובים נבדקים מול הפרסומים הרשמיים של משרד הבינוי והשיכון, הלמ״ס, רשות המסים ובנק ישראל.

מצאתם טעות? שלחו לנו את הפרטים ל־[email protected]. נבדוק אותם מול המקור הרשמי.

כל מספר באתר מחושב מנתונים ציבוריים, לפי הכללים שכתובים כאן. האתר פרטי ואינו אתר רשמי, לכן בכל סתירה הפרסום הרשמי קובע. את החישובים בנה ובודק עמית מלול לב, שמפעיל את האתר.

מקורות

• הגרלות ונרשמים: אתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון וקובצי "תוצאות הגרלה" שלו.
• עסקאות נדל״ן: מאגר מידע נדל״ן של רשות המסים.
• הצמדה: מדד מחירי תשומה בבניה למגורים של הלמ״ס.

מחיר שוק

לכל עיר ולכל מספר חדרים אנחנו בודקים עסקאות בדירות חדשות לאורך 12 חודשים. התקופה מסתיימת 3 חודשים לפני העסקה האחרונה במאגר, כדי לא להסתמך על חודשים שהדיווח עליהם עדיין חלקי. תחילה נבדקות דירות שנבנו משנת 2024. אם אין לפחות 15 עסקאות בשלושה בניינים שונים לפחות, מרחיבים את החיפוש לדירות שנבנו משנת 2022 ובהמשך משנת 2020.

אם עדיין חסרות עסקאות, מרחיבים את בסיס ההשוואה בהדרגה: תחילה לתקופה של 24 חודשים; אחר כך למחיר למ״ר בדירות חדשות בנות 3 עד 5 חדרים בעיר, כפול שטח הדירה שנבדקת; ולבסוף לעסקאות בישובים סמוכים, ברדיוס של עד 5, 10, 15 ו־20 ק״מ. הנחה שחושבה על בסיס נתונים רחב יותר מסומנת בכוכבית (*) ולצידה הסבר על הנתונים ששימשו לחישוב. אם גם כך אין די עסקאות, מוצג הכיתוב "אין מספיק נתונים".

מחיר השוק מחושב כמחיר החציוני למ״ר בעסקאות שנבחרו, כפול שטח הדירה ששימש לחישוב המחיר בהגרלה. כך משווים בין מחירים המתייחסים לאותו שטח דירה.

כדי שלפרויקט גדול אחד לא תהיה השפעה מוגזמת על התוצאה, כל בניין, המזוהה לפי גוש וחלקה, מקבל משקל שווה. תחילה מחשבים את החציון בכל בניין ואחר כך את החציון בין הבניינים. בניינים שמחירם למ״ר נמוך מ־75% מהחציון אינם נכללים והחישוב כולל רק עסקאות בדירות שלמות.

מחיר בהגרלה

מחיר הדירה מחושב לפי המחיר שפרסם משרד השיכון למ״ר, לאחר הצמדה למדד תשומות הבניה ותוספת מע״מ של 18%, כפול השטח המשוקלל לפי נוסחת מחיר מטרה. המחירים באתר משרד השיכון מפורסמים ללא מע״מ. השטח המשוקלל הוא שטח הדירה ועוד 30% משטח המרפסת, 40% משטח המחסן ו-2 מ״ר לכל חניה.

בכל הערים משתמשים באותן מידות, כדי לאפשר השוואה עקבית בין ההגרלות. גודל הדירה, המרפסת והמחסן ומספר החניות נקבעים לפי מספר החדרים:

• 3 חדרים: 80 מ״ר, מרפסת של 10 מ״ר, מחסן של 6 מ״ר וחניה אחת
• 4 חדרים: 100 מ״ר, מרפסת של 15 מ״ר, מחסן של 6 מ״ר ושתי חניות
• 5 חדרים: 120 מ״ר, מרפסת של 20 מ״ר, מחסן של 7 מ״ר ושתי חניות

מחשבון המחיר האמיתי נפתח עם אותן מידות ואפשר לשנות בו כל נתון. כשכתוב שהמחיר פורסם "לפני הנחה", מחשבים לפי הכלל שבתנאי הפרויקט ובמקרה של ספק בוחרים את המחיר הגבוה יותר.

פרטי כל פרויקט (מכסות, נרשמים לפי זכאות, תנאי ההנחה, דירות שנותרו ומסמכים) נלקחים מעמוד הפרויקט באתר משרד השיכון. שלבי החישוב נשמרים בנפרד לכל מספר חדרים.

המחיר האמיתי

המחיר בחוזה מחושב לפי נוסחת מחיר מטרה, לפי שטח של 80 מ״ר לדירת 3 חדרים, 100 מ״ר לדירת 4 חדרים ו-120 מ״ר לדירת 5 חדרים, עם מרפסת, מחסן וחניות לפי מספר החדרים. אליו מוסיפים מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה והצמדה למדד תשומות הבניה על כ-40% מהמחיר לאורך כ-36 חודשי בניה (3.5% בשנה). העלויות של יעוץ משכנתא, עורך דין, בדק בית, מיזוג אוויר ומטבח משתנות מרוכש לרוכש. כך גם הזכאות למענק. לכן הן אינן נכללות במחיר שמוצג בעמודי ההגרלות ואפשר להוסיף אותן במחשבון, שבו יועץ המשכנתא (‏8,000 ‏₪), בדק הבית (‏1,800 ‏₪) ומיזוג האוויר (‏20,000 ‏₪) מופיעים מראש עם סכומים משוערים. בהגרלות מחיר למשתכן ומחיר מופחת היזם רשאי לגבות גם שכר טרחה לעורך הדין שלו ותשלום על חיבור הדירה למים. המחשבון מוסיף אותם רק כשההגרלה שבחרתם היא באחד המסלולים האלה. במחיר מטרה שני התשלומים האלה כבר כלולים במחיר הדירה.

הון עצמי

ההון העצמי הוא החלק ממחיר הדירה שתצטרכו לשלם מכספכם. ברכישה רגילה של דירה יחידה, הבנק מממן עד 75% מהמחיר ואת היתרה מביאים כהון עצמי. בדירה בהנחה אפשר לחשב את תקרת המימון לפי שווי הדירה שקבע שמאי, במקום לפי המחיר המוזל (הוראה 329, סעיף 4א).

להקלה הזו יש שתי מגבלות. הערכת שמאי שגבוהה מ־‏2,100,000 ‏₪ מובאת בחשבון לפי ‏2,100,000 ‏₪, או לפי המחיר בחוזה, אם הוא גבוה יותר. בכל מקרה מביאים מהכיס לפחות ‏100,000 ‏₪, או ‏60,000 ‏₪ בדירה שקיבלה מענק של מחיר למשתכן.

הכללים מפורטים בשני מקורות רשמיים: הוראה 329 של בנק ישראל והעמוד על מימון הדירה של משרד הבינוי והשיכון.

בחתימה על החוזה משלמים בדרך כלל 7% מהמחיר מהכיס, עוד לפני המשכנתא. זה הסכום שחוק המכר מאפשר לקבלן לגבות לפני מתן ערבות. בדירה שעולה יותר מ-‏1,430,000 ‏₪ זה יותר מ-‏100,000 ‏₪, לכן יש להתייחס גם לנתון הזה.

ההון העצמי מחושב כהפרש בין המחיר בחוזה לבין 75% מהשווי לצורכי מימון ובכל מקרה אינו נמוך מהמינימום הנדרש. למשל, בדירה שמחירה 1,800,000 ₪ ושוויה 2,800,000 ₪, השווי לצורכי המימון מוגבל ל־2,100,000 ₪. המשכנתא המרבית היא 1,575,000 ₪ וההון העצמי הנדרש הוא 225,000 ₪.

בהיעדר הערכת שמאי, החישוב באתר משתמש במחיר השוק של דירה חדשה באותה עיר ובאותו מספר חדרים. אם מחיר השוק נמוך מהמחיר בחוזה, השווי הוא המחיר בחוזה. הסכום מחושב לדירה יחידה ללא מענק ואינו כולל מס רכישה, הצמדה ועלויות אחרות. את השווי קובע שמאי מטעם הבנק והוא עשוי להיות נמוך ממחיר השוק, כי השמאי מתחשב גם בדירות המוזלות שנמכרות באזור. לכן לצד כל סכום מצוינת הערכת השווי המינימלית שעליה הוא מבוסס. במחשבון ההון העצמי אפשר להזין את ההערכה שקיבלתם.

סיכוי זכיה

סיכויי הזכיה מחושבים על בסיס הנתונים שמפרסם משרד הבינוי והשיכון. מעמוד הפרויקט באתר דירה בהנחה לוקחים את מספר הדירות, המכסות ומספר הנרשמים. מקובצי "תוצאות הגרלה" נלקחים מספרי הנרשמים, המשתתפים והזוכים בכל קבוצת עדיפות בהגרלות שכבר נערכו. את החישוב עושים לפי סדר העדיפויות שהמשרד קבע.

סדר ההגרלה

הדירות מוגרלות בשלבים, בסדר הזה:

1. נכים. הדירות שהוקצו להם נשמרות תחילה. אם נרשמו פחות נכים מהדירות שהוקצו, היתרה חוזרת להגרלה הכללית.
2. לוחמי מילואים (מערך הלוחם). הדירות שלהם מוגרלות בין לוחמי המילואים בלבד.
3. משרתי מילואים. שאר דירות המילואים מוגרלות בין כל משרתי המילואים שעוד לא זכו, כולל לוחמים.
4. בני מקום. המכסה שלהם כוללת בני מקום שכבר זכו כמשרתי מילואים, לכן בשלב הזה מוגרלות רק הדירות שנשארו ממנה.
5. כל השאר, כולל מי שלא זכה בשלבים הקודמים.

בפרויקטים ישנים בלי מכסת מילואים, הדירות במכסת בני המקום מוגרלות ראשונות.

כמה משרתי מילואים נרשמו

מאז אוגוסט 2025, מספרי הנרשמים מקרב משרתי המילואים ולוחמי המילואים מתפרסמים רק לאחר ההגרלה, בקובץ "תוצאות הגרלה". לאחר הפרסום אנחנו משתמשים בנתונים האלה. לפני ההגרלה אנחנו מעריכים אותם על בסיס הגרלות קודמות.

מספר משרתי המילואים המשוער בפרויקט מחושב כמספר הנרשמים כפול השיעור הצפוי של משרתי המילואים בהגרלה. אם משרד השיכון פרסם את השיעור הזה, משתמשים בו. אחרת, מתבססים על השיעור בהגרלה הקודמת ועל קצב השינוי בין שתי ההגרלות שקדמו לה. משרתי המילואים היו 16% מהנרשמים ב-2024, 20% באוגוסט 2025 ו-25% במאי 2026.

את השיעור הצפוי מתאימים גם לנתוני העיר. אם בהגרלה האחרונה בעיר שיעור משרתי המילואים היה נמוך מהממוצע, האומדן המקומי מופחת בהתאם. לעיר ללא הגרלות קודמות משתמשים בממוצע הכללי ולישוב ערבי ללא הגרלות קודמות משתמשים בשיעור שנמדד בישובים ערביים אחרים.

מספר לוחמי המילואים מוערך לפי שיעורם החציוני מתוך משרתי המילואים בהגרלה האחרונה: 81% באוגוסט 2025 ו-83% במאי 2026.

כמה פרויקטים באותה עיר

בהגרלה גדולה כל משק בית זוכה פעם אחת לכל היותר, מפני שההגרלות נערכות בזו אחר זו והזוכים מוסרים מההגרלות הבאות. הסיכוי המוצג לפרויקט משקף את שיעור הזוכים הצפוי מבין הנרשמים בקבוצת הזכאות שלכם. לכן אפשר לצרף את הסיכויים בכמה פרויקטים.

בתצוגה לפי עיר כל הפרויקטים בעיר מחושבים כהגרלה אחת. מחברים את הדירות של כל הפרויקטים ולוקחים את מספר הנרשמים הממוצע לפרויקט. זה הסיכוי לזכות באחד מהפרויקטים בעיר למי שנרשם לכולם.

מתי ההגרלה הבאה

משרד השיכון מפרסם את מועד ההגרלה לקראת פתיחת ההרשמה. עד אז, בעמוד ההגרלה הבאה מוצג אומדן המבוסס על הגרלות קודמות. עם פרסום ההודעה הרשמית, המועד הרשמי מחליף את האומדן.

תחילה מעריכים את מספר הדירות בסבב טיפוסי. לוקחים את 3 ההגרלות הגדולות האחרונות. אלה ימים שבהם נפתחו לפחות 20 הגרלות. בכל אחת מהן סופרים את הדירות שהגיעו ממכרזי מחיר מטרה. החציון של מספרי הדירות האלה מגדיר את גודלו של סבב טיפוסי.

לאחר מכן עוברים על המכרזים שממתינים להגרלה, לפי תאריך הכרזת הזוכה, מהמוקדם למאוחר. בכל מכרז מוסיפים לספירה את הדירות במחיר מטרה. היום שבו הסכום מגיע לחצי ממספר הדירות בסבב טיפוסי נחשב למועד שבו הצטברו מספיק דירות להגרלה חדשה.

לתאריך הזה מוסיפים ארבעה חודשים. זה פרק הזמן שנצפה בקירוב בהגרלות קודמות, בין הזכיה במכרז האחרון שנכלל בסבב לבין פתיחת ההרשמה. הגרלה כמעט אף פעם לא נפתחה פחות מחודשיים וחצי אחרי ההגרלה הקודמת, לכן הצפי לא מוקדם מזה.

טווח ההערכה מתחיל חודש לפני התאריך שחושב ומסתיים שלושה חודשים אחריו. הגרלות נוטות להתעכב יותר משהן מקדימות ולכן טווח ההערכה מתרחב יותר לכיוון המועדים המאוחרים.

השיטה נבדקה על סמך תאריכי פרסום הגרלות משנת 2023 ונמצאה נכונה.

לצפי ולערים שבדרך

הגרלות ישנות

הגרלה שכבר נערכה ושההרשמה אליה נסגרה לפני יותר מ־3 שנים מוצגת לפי התנאים שבהם פורסמה. המחיר שלה הוא המחיר למ״ר שפרסם משרד השיכון, לפני מע״מ ובלי עדכון למדד, כי במכרזים האלה ההצמדה נעצרה כשהזוכים חתמו על החוזה.

בעמוד של הגרלה כזו רואים כמה שילמו הזוכים על דירה טיפוסית של 3, 4 ו־5 חדרים. זה המחיר שפורסם כפול השטח של הדירה, עם המע״מ שהיה בתוקף ביום ההגרלה (17% מאוקטובר 2015 עד סוף 2024, לפי רשות המסים). במחיר מטרה יורדת ממנו גם ההנחה לפי תנאי המכרז, כי המחיר שפורסם שם היה לפני הנחה.

ההנחה בהגרלה כזו היא ההפרש בין המחיר הזה לבין מחירה כיום של דירה חדשה באותה עיר. מחיר השוק הוא של היום, לכן ההפרש כולל גם את עלית המחירים בשנים שעברו מההגרלה. ליד ההנחה כתוב כמה שנים עברו מהיום שבו ההגרלה נסגרה.

הסיכוי לזכות בהגרלה כזו מחושב רק לנרשם כללי ולבן מקום. הוא נקבע לפי מספר הדירות מול מספר הנרשמים, עם מכסת בני המקום. מכסה למשרתי מילואים נוספה רק בהגרלות שאחרי 7 באוקטובר 2023, לכן לא מוצג בהן חישוב נפרד למשרתי מילואים. בחלק מההגרלות האלה חסרי דירה קיבלו עדיפות על משפרי דיור. למשל, בהגרלות המעורבות של 2018 ו־2019 העדיפות היתה מלאה. לכן הסיכוי של חסרי דירה בהן היה גבוה יותר מהמחושב.

הון עצמי לא מחושב להגרלה כזו, כי הזוכים כבר קנו לפי כללי המשכנתא והמס שהיו בתוקף באותה תקופה. במחשבונים אפשר לבחור גם הגרלה ישנה. הם מחשבים את המחיר שפורסם לפי הכללים של היום, כהמחשה בלבד.

להשוואת ההגרלות