כמה באמת חוסכים בדירה בהנחה?

25% הנחה נשמעים פשוטים, אבל במחיר מטרה יש עוד כמה פרטים שכדאי להכיר. ההנחה מחושבת לפי הערכת שווי ישנה של שמאי (שומה). את תקרת ההנחה בודקים מול שומה עדכנית. כדי להבין כמה באמת תחסכו, צריך להשוות את המחיר הסופי למחיר השוק של היום. הפער יכול להגיע לעשרות אחוזים.

המחיר באתר ההגרלות כבר כולל את ההנחה?

תלוי במסלול. במחיר למשתכן ובמחיר מופחת המחיר למ"ר שמופיע באתר כבר כולל את ההנחה שנקבעה במכרז. במחיר מטרה המחיר שמופיע הוא לפני הנחה.

גם תאריך המחיר חשוב. במחיר מטרה המחיר למ"ר מבוסס על שומה של שמאי רשות מקרקעי ישראל מתאריך קבוע בעבר. במכרז של קרית הצעירים בכפר סבא, למשל, זו שומה ליום 31.12.2020.

איך מחושבת ההנחה במחיר מטרה?

בכל מכרז של מחיר מטרה יש שני מחירים למ"ר. מהמחיר לפי השומה הישנה מפחיתים את ההנחה. מול המחיר לפי השומה העדכנית בודקים את תקרת ההנחה. המחיר הסופי נקבע בארבעה שלבים:

1. מחשבים את מחיר הדירה לפי השומה הישנה, כולל מע"מ.
2. מורידים ממנו 25%.
3. מחשבים את מחיר הדירה לפי השומה העדכנית ומורידים ממנו את התקרה של המכרז. אם התוצאה גבוהה מהמחיר בשלב 2, היא קובעת את המחיר בשלב הזה.
4. בכל מקרה המחיר לא עולה על המחיר לפי השומה הישנה בלי הנחה.

אם העליה בשווי מאז השומה הישנה גדולה מתקרת ההנחה, המחיר הסופי נקבע לפי השומה הישנה. חוברת המכרז עצמה מביאה דוגמה כזו.

דוגמה: הגרלה 2686 בכפר סבא

הגרלה 2686 כללה 140 דירות בפרויקט בקרית הצעירים. ההרשמה נסגרה ביוני 2026. הפרויקט נכלל במכרז 373/2024 של רשות מקרקעי ישראל. לפי חוברת המכרז השווי למ"ר לפי השומה ליום 31.12.2020 הוא 17,049 ₪, השווי לפי השומה העדכנית הוא 23,688 ₪ (שניהם לפני מע"מ) והתקרה היא 500,000 ₪.

ניקח לדוגמה דירת 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר, עם מרפסת של 10 מ"ר, מחסן של 6 מ"ר וחניה אחת. לפי נוסחת מחיר מטרה, השטח המשוקלל לחישוב המחיר הוא 87.4 מ"ר. את החישוב הסברנו בעמוד איך חישבנו.

1. לפי השומה הישנה: 17,049 ₪ ועוד 18% מע"מ הם 20,118 ₪ למ"ר. כפול 87.4 מ"ר יוצא 1,758,297 ₪.
2. אחרי 25% הנחה: 1,318,723 ₪.
3. לפי השומה העדכנית: 23,688 ₪ ועוד מע"מ הם 27,952 ₪ למ"ר, כלומר 2,442,991 ₪ לדירה. אחרי שמורידים את התקרה נשארים 1,942,991 ₪. התוצאה גבוהה מהמחיר בשלב 2 ולכן היא קובעת בשלב הזה.
4. בסוף: 1,942,991 ₪ גבוה מהמחיר לפי השומה הישנה, לכן המחיר הסופי הוא 1,758,297 ₪, המחיר לפי השומה מ־2020.

כאן רואים את הפער ממחיר השוק של היום. דירות 3 חדרים חדשות בכפר סבא נמכרו בשנה האחרונה בחציון של 36,578 ₪ למ"ר (לפי 86 עסקאות), כלומר כ־2,926,213 ₪ לדירה של 80 מ"ר. הדירה בהגרלה זולה בכ־1,167,915 ₪, כמעט 40%. הפער נובע מכך שהמחיר מבוסס על שומה ישנה. גם לפי הערכת השמאי של רמ"י, השווי למ"ר עלה בכמעט 39% מאז סוף 2020. (המספרים נכונים לאוקטובר 2026.)

איך יודעים כמה באמת חוסכים?

משווים את המחיר בהגרלה למחיר של דירה חדשה דומה באותה עיר היום. בכפר סבא הדירה בהגרלה זולה ב־1,167,915 ₪ מדירה חדשה בשוק, כמעט 40%. את הפער הזה תמצאו לכל פרויקט בעמוד השוואת ההגרלות.

מה גובה תקרת ההנחה?

לפי מרכז המחקר של הכנסת, מאז העדכון של יולי 2025 ההנחה במחיר מטרה היא 25% או 550,000 ₪, הנמוך מביניהם. בפועל כל מכרז קובע תקרה משלו. בהגרלות של 2025 ו־2026 יש תקרות של 500,000, 550,000 ו־600,000 ₪ ואת הסכום של פרויקט מסוים תמצאו בתנאי ההגרלה שלו.

התקרה מגבילה רק את ההנחה הרשמית. החיסכון לעומת מחיר השוק יכול להיות גדול יותר, כי המחיר מחושב לפי שומה ישנה ולא לפי השווי של היום. בדוגמה של כפר סבא החיסכון הזה הגיע ל־1,167,915 ₪.

דף השאלות והתשובות של משרד השיכון עדיין מציג את הנתונים הישנים, 20% ועד כ־300,000 ₪.

יש גם מענק?

כן, אבל רק בישובים מזכים, בכל המסלולים. במחיר מופחת ובמחיר מטרה המענק הוא 40,000 ₪ ובמחיר למשתכן 40,000 או 60,000 ₪. בהגרלות מחיר מטרה של 2025 ו־2026 הוא ניתן רק באופקים, בדימונה, בנצרת ובשדרות. אם לפרויקט יש מענק, הסכום מופיע בעמוד שלו אצלנו.

את המענק מקבלים אחרי חתימת החוזה ותשלום ההון העצמי המינימלי. לכן צריך להביא את הסכום הזה בעצמכם, לפני קבלת המענק.

מחשבון המחיר האמיתי מציג את אותם ארבעה שלבים לכל הגרלה, לפי גודל הדירה שתבחרו. הוא גם מוסיף מס רכישה והצמדה למדד. איך משווים הגרלה למחיר השוק מוסבר במדריך האם הגרלה מסוימת משתלמת.